主題： 地產生死局：萬億資金缺口下的百家公司生存

讓地產商先死，還是讓地產商“拖累”的銀行先死？房地產這個經濟增長的“火車頭”，會否在這個晚春戛然熄火？宏觀調控、信貸縮緊、融資困難，資金依賴度非常高的房地產公司，從未面臨如此嚴峻的挑戰。To be or not to be？

　　
　　 46％地產股債務風險大

　　
　　 4月16日，央行公告將存款準備金率上調至16％，這是今年內的第三次上調。而在去年，央行連續6次加息，10次上調存款準備金率。銀行信貸的門檻已經越來越高。

　　
　　 “房貸上保個人按揭，壓開發貸；開發貸上保大砍小”，已經成為銀行對待地產商態度的真實寫照。而在資金收入端，隨著去年9月“第二套房貸款首付比例不得低于40%”措施出臺，以及目前相對高位的房價，讓持幣待購者眾，開發商資金回籠壓力驟增。

　　
　　 而一份份披露出來的年報，也讓市場心驚。二三流地產公司每況愈下，如東方銀星(600753行情,股吧)（600753.SH）賬上僅有57萬元現金，ST中福(000592.SZ)資產負債率高達181％。一線地產公司也疲態盡現：富力地產（2777.HK）凈負債權益比高達136.5％，萬科A（000002.SZ）長期借款也達到163億元，占總負債的24％。

　　
　　 理財周報此番詳細分析了所有A股地產上市公司的財報，發現有46％的地產股有巨大的債務風險，18家公司“命懸一線”。此外，已經披露一季報的95家地產公司中，有51家公司一季度籌資活動現金流為負值?！氨瘋摹北R志強和他的泛海建設(000046行情,股吧)（000046.SZ），以－6億元倒數第一。

　　
　　 地產商四處“找錢”

　　
　　 本期理財周報記者特意連線了社科院金融研究所研究員易憲容，以及房地產行業首席首席分析師張宇和方焱。

　　
　　 正如張宇所說，房地產企業資金來源中60％-70％甚至80％以上都是銀行的錢，即便項目實現了銷售，其中60％以上的錢還是銀行的。地產商今年的主題就是“找錢”，其中包括找PE。

　　
　　 3月29日，泛海建設公告稱，擬公開增發不超過1.8億股募資65億元，主要投向其整體上市收購的土地項目。而僅僅在3個月前，泛海建設向大股東定向發行3.8億股購買房地產資產。但此次增發能否獲批仍是未知數。此前，中國證監會通知要求，對房地產公司借殼上市、再融資實行更嚴格的審核制。

　　
　　 過去兩年的牛市，讓行業龍頭萬科從資本市場融得174億元資金。這次，萬科還能從資本市場以及其他渠道順利“找錢”嗎？至少易憲容不樂觀?！肮墒械膰乐叵碌?，讓開發商融資困難，造成開發商不能便利地獲得企業所需資金?！泵鎸ρ芰艿默F實，無怪恒大地產推遲香港上市。

　　
　　 地產股投資高度謹慎

　　
　　 理財周報曾在去年8月——其時仍是牛市，做過一期“地產股牛榜”。當時，我們考察了79家公司5年的數據。實際上，本期主題也重在分析地產上市公司的內在價值，從幾個方面判斷其抗風險的能力。我們選取的指標主要包括土地儲備、現金流、償債以及融資能力等。

　　
　　 比如土地儲備是一把雙刃劍。如果說此前上市公司的競爭重點在土地上的話，那么在貨幣緊縮的背景下，大量的土地儲備若得不到及時開發（同時面臨價格造成的需求壓力），將面臨極大的資金壓力。

　　
　　 還是舉恒大地產這個例子，該公司為擴大上市融資規模，2007年一年間土地儲備膨脹近8倍。高價拿地、IPO申請失敗，4578萬平方米的土地儲備，成了恒大地產頭頂上的“達摩克利斯之劍”。

　　
　　 對于地產股的投資，今年初一直唱多的機構也出現了分歧?！昂谏瞧谝弧焙徒诘氖袌龃蠓{整，讓地產股集體墮落：萬科上周五下探最低價19.8元、南京高科(600064行情,股吧)已然跌破凈資產……長期的趨勢誰也不能判斷，通脹壓力和貨幣緊縮影響下的短期操作，恐怕還是觀望為好。




【免責聲明】上海大牛網絡科技有限公司僅合法經營金融島網絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。