主題：石表態(tài)：萬科2009年真正發(fā)力

萬科董事長王石：“不務(wù)正業(yè)”的“超級(jí)男聲”

　　回望中國地產(chǎn)百日江湖，可謂風(fēng)云變幻。四個(gè)多月前，萬科董事會(huì)主席王石的“拐點(diǎn)論”，起于勢(shì)先，聲大奪人，雖遭質(zhì)疑，但隨后的事實(shí)又一次證明，王石其人其言對(duì)中國地產(chǎn)界的深刻影響。

　　其后，潘石屹的“百日劇變論”再度引爆輿論，地產(chǎn)巨頭紛紛為現(xiàn)金而戰(zhàn)。廣州舉行的一個(gè)地產(chǎn)高峰論壇上，與會(huì)者預(yù)測(cè)，中國樓市調(diào)整期最長將達(dá)15個(gè)月。這時(shí)，王石卻已經(jīng)準(zhǔn)備開始帶領(lǐng)萬科進(jìn)行一輪真正的逆勢(shì)發(fā)力。

　　“拐點(diǎn)論”反彈激烈 王石旋渦沉浮

　　先是拋出“拐點(diǎn)論”，其后，萬科樓盤率先降價(jià)，王石再遭指責(zé)。

　　不過很快，王石以日本為例解釋我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)“拐點(diǎn)論”做出修正。萬科認(rèn)為，無論城市化率、人口老齡化率，還是住房需求的飽和，與中國今天更具可比性的，是日本的上世紀(jì)70年代初甚至60年代。

　　日本住宅市場(chǎng)曾在1966年、1975年兩次經(jīng)歷調(diào)整，之后迎來新一輪景氣周期。而在萬科看來，目前中國住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的短期波動(dòng)只是階段性的理性回歸，不會(huì)改變市場(chǎng)整體的發(fā)展方向?！伴L遠(yuǎn)來看，中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化和工業(yè)化的方向沒有改變；人口紅利、人口遷徙的態(tài)勢(shì)沒有改變；國民財(cái)富積累、投資理財(cái)需求的升級(jí)沒有改變?！蓖跏瘬?jù)此認(rèn)為，“支撐行業(yè)發(fā)展的基本要素沒有變化，我們?nèi)匀粓?jiān)定不移地看好地產(chǎn)前景?！?br />
　　“有些人認(rèn)為我們的觀點(diǎn)變了，或者說在修正之前的說法，實(shí)際上我們前后的觀點(diǎn)并不矛盾。”王石以慣常的堅(jiān)定語氣自我表白，“我們一直在強(qiáng)調(diào)理性調(diào)整不等于房價(jià)從大漲到大跌，這其中，更重要的是一種心態(tài)的調(diào)整?！?br />
　　潘石屹，公開和王石唱反調(diào)，“萬科降價(jià)意在‘清理門戶’，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。SOHO蓋的新房子一定會(huì)漲，但具體漲多少，8%還是10%，或者是6%，最直接的影響來自于CPI，CPI如果高的話，房價(jià)就漲得快。負(fù)利率狀態(tài)下，房價(jià)應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)增長，不可能大幅度下跌，跌就不正常?！弊匀欢?，潘石屹成為“無拐論”的代表人物，“揭批”王石由此升溫。

　　恒大地產(chǎn)上市夭折，潘石屹恰到好處地拋出“百日劇變”說，“3月20日發(fā)生的恒大IPO叫停，是2008年中國房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件，未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。大部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況不容樂觀?！?br />
　　“拐點(diǎn)論”、“百日劇變論”引領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)界凌亂狂舞。

　　耐人尋味的是，潘石屹批“拐點(diǎn)論”在先，王石卻對(duì)老潘的“百日劇變論”，無動(dòng)于衷、沉默相向。

　　沒有資本市場(chǎng)就沒有萬科的今天

　　王石常說，萬科的發(fā)展和資本市場(chǎng)密不可分。

　　2007年8月，在萬科住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)志性樓盤的一次活動(dòng)中，王石說：“公司市值主要取決于盈利和盈利增長，銷售規(guī)模并不是決定性因素。印度最大的地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模只有萬科的一半，但市值水平已與萬科接近?！?br />
　　在萬科上市早期，除了資本市場(chǎng)融資之外，萬科的資本故事主要是“君萬之爭(zhēng)”(1994年君安證券對(duì)萬科發(fā)起的阻擊戰(zhàn))和高調(diào)引進(jìn)華潤。不過，萬科多年來從資本市場(chǎng)融資額相當(dāng)龐大。截至2007年，萬科從資本市場(chǎng)融資近150億元。

　　1993年之后，萬科每年都會(huì)和境外投資者開兩次投資者說明會(huì)，但是對(duì)國內(nèi)投資者，由于擔(dān)心有炒作之嫌，并沒有推介。2000年之后，才開始進(jìn)行機(jī)構(gòu)投資者管理工作。正如萬科總經(jīng)理郁亮所說，“2000年萬科開始改變資本戰(zhàn)略，要做更符合投資者利益的事情。我們有一個(gè)基本判斷：行業(yè)會(huì)進(jìn)入資本時(shí)代，萬科的發(fā)展離不開投資者支持。”

　　可見，盡管當(dāng)時(shí)不流行市值管理，但萬科早就開始身體力行。結(jié)果是，在2006年，即使身處“熊市”，萬科的股價(jià)也一直穩(wěn)健上漲。

　　2006年3月，萬科公布期待已久的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，當(dāng)公司凈利潤增長率在15%～30%，按照實(shí)際的增長率對(duì)凈利潤增長額進(jìn)行提取，30%以上按照30%進(jìn)行提取，計(jì)提的基金不超過當(dāng)年凈利潤額的10%。在稅后通過二級(jí)市場(chǎng)購買萬科股票，用于獎(jiǎng)勵(lì)高層管理人員，分配三年后股票可以進(jìn)行上市交易，首輪計(jì)劃為2006年～2008年。

　　郁亮在對(duì)媒體解釋這個(gè)計(jì)劃時(shí)說，“股權(quán)激勵(lì)是非常有效的手段，但是我不贊成高市值做，低市值不做。因?yàn)槲覀兊墓芾韺印玫郊?lì)的對(duì)象，要對(duì)公司的資產(chǎn)知冷知熱，不能熱的時(shí)候知道，冷的時(shí)候不知道了，那怎么行？那叫分蛋糕。要跟投資者共進(jìn)退，好的時(shí)候要做，壞的時(shí)候也要做。”

　　郁亮還說：“我們還有一個(gè)更高的要求：第二年的股票均價(jià)比上年高才可以得到股權(quán)。”

　　也正是這段時(shí)間，趕上股市大好行情，萬科股價(jià)大幅上漲，截至2007年底，萬科股價(jià)復(fù)權(quán)之后，是2005年底股價(jià)的約10倍，萬科的市值大漲10倍。萬科市值最高時(shí)，抵得上美國四大房地產(chǎn)上市公司市值之和。

　　萬科會(huì)和章子怡“一樣”

　　在王石看來，萬科的核心競(jìng)爭(zhēng)力是專業(yè)化、持續(xù)盈利。

　　2006年以來，萬科驟然加速。2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入212.3億元，增長52.2%；2007年實(shí)現(xiàn)銷售收入355.3億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%，銷售額突破500億元。

　　不過，接受本報(bào)記者采訪時(shí)，王石明確表態(tài)：“萬科2009年真正發(fā)力?！逼渲饕碛墒侨f科的住宅產(chǎn)業(yè)化。王石認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化是對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的重大變革，之后，萬科的成長將依托一種全新的方式展開，從而開拓更誘人的成長空間。

　　王石的對(duì)標(biāo)對(duì)象是豐田，王石希望造房子也像豐田生產(chǎn)汽車一樣，精益生產(chǎn)，高效高質(zhì)。萬科的產(chǎn)業(yè)化，主要目標(biāo)在乎一點(diǎn)：利潤。

　　據(jù)萬科的計(jì)劃，2008年，萬科應(yīng)用“工廠化技術(shù)”的開工面積達(dá)到50萬平方米，2009年將達(dá)到120萬平方米。未來5年，工廠化生產(chǎn)水平比例將提高至50%。

　　為此，萬科的人才培養(yǎng)也大大改變。2002年前后，萬科掀起一輪從同行挖人的計(jì)劃，去年，萬科開始從外企挖人，主要是為了培養(yǎng)能夠操盤千億元級(jí)的企業(yè)人才。按照王石的說法，這些努力將在2009年得到印證與體現(xiàn)。

　　“萬科目前在媒體上面臨的境遇將會(huì)和章子怡一樣。歸結(jié)一句話，大家要適應(yīng)英雄，英雄也要適應(yīng)大家。現(xiàn)在對(duì)萬科來說，面臨最大的挑戰(zhàn)是在實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo)之后所應(yīng)采取的姿態(tài)和對(duì)審視眼光的回應(yīng)?！边@是萬通董事局主席馮侖的觀點(diǎn)。

　　馮侖被稱為“地產(chǎn)思想家”，他的觀點(diǎn)向來幽默而深刻。

　　王石如是說

　　我認(rèn)為目前出現(xiàn)的拐點(diǎn)不是從長期上漲到長期下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。

　　三四年不買房的說法也受到一些誤解，我的意思是，大家沒有必要因?yàn)榉績r(jià)上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。

　　萬科企業(yè)的專業(yè)化理由：資源集中，只做住宅地產(chǎn)。唯此，才能形成資源優(yōu)勢(shì)，形成競(jìng)爭(zhēng)力，做強(qiáng)做大。

　　奧運(yùn)概念，不僅是北京概念，更是中國概念，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)到了一個(gè)十字路口。未來如何才能走向和諧健康的道路？這不僅是行業(yè)，也是社會(huì)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。



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