主題：恒大上市不逢其時(shí) 資金鏈恐慌重壓各大房企

　“又是一季春來(lái)到，柳絮漫天飄，是誰(shuí)碰碎了資金鏈，大家都嚇彎了腰。”

　　4月14日、15日，因市場(chǎng)人士對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來(lái)越深感憂慮，從而導(dǎo)致拋盤瘋狂涌出，房地產(chǎn)板塊集體潰退，引領(lǐng)股市大跌。

　　從記者了解的情況看，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資金情況相當(dāng)不樂(lè)觀，堪稱是已處在近幾年來(lái)最為難過(guò)的境況中，但危險(xiǎn)從來(lái)都是和機(jī)會(huì)相伴相生的。

　　恒大上市不逢其時(shí)

　　恒大赴港上市未果，是此次各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈產(chǎn)生集體恐慌的主要導(dǎo)火索。

　　3月20日晚19時(shí)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱恒大地產(chǎn)）在香港聯(lián)交所網(wǎng)站發(fā)布公告，宣布中止上市計(jì)劃。這一天，本是恒大地產(chǎn)IPO（首次公開(kāi)發(fā)行股票）計(jì)劃中結(jié)束招股、公布定價(jià)的日子。

　　恒大地產(chǎn)公告稱：“鑒于國(guó)際資本市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)波動(dòng)不定及市況不明朗，本公司決定不會(huì)根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售。”

　　3月17日，恒大地產(chǎn)已發(fā)布公告，宣布將招股截止日期延后一天至19日。香港當(dāng)?shù)孛襟w此前均預(yù)測(cè)，恒大地產(chǎn)可能將以最低價(jià)發(fā)售。最終結(jié)果顯然比這一預(yù)想還要糟糕。數(shù)據(jù)顯示，2007年，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備較2006年增長(zhǎng)了九倍，目前仍高達(dá)4580萬(wàn)平方米。其中，在19個(gè)城市擁有33個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總樓盤面積約1630萬(wàn)平方米，總建筑面積約3070萬(wàn)平方米。這一土地儲(chǔ)備，僅次于碧桂園，是萬(wàn)科的近兩倍。

　　有國(guó)際基金負(fù)責(zé)人（該基金最終未認(rèn)購(gòu)恒大）對(duì)記者表示，去年大體這個(gè)時(shí)候，碧桂園因?yàn)橥恋匾?guī)模龐大，引發(fā)了市場(chǎng)的熱烈追捧，一年之后，幾乎完全一樣概念的恒大卻遭遇如此冷遇，著實(shí)讓人大跌眼鏡。該基金當(dāng)時(shí)判斷恒大雖然土地規(guī)模龐大，但企業(yè)資金壓力比較大，就算上市成功，資金壓力依然比較大，但公司前景尚可，基金斟酌再三，目前香港很多老牌房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不過(guò)20%到30%，而截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債已高達(dá)140.67億港元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)95％，流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目中，其應(yīng)收款項(xiàng)約達(dá)51億港元，占總資產(chǎn)超過(guò)三分之一。截至2007年底，恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元，資金鏈明顯繃緊。如果認(rèn)購(gòu)恒大的話，恒大發(fā)展正常的話，自然收獲豐厚，但萬(wàn)一出現(xiàn)困難，基金投資人肯定會(huì)對(duì)基金管理人施加壓力，會(huì)認(rèn)為管理人不去買同一市場(chǎng)上低負(fù)債率的企業(yè)，反而買高負(fù)債的企業(yè)，投資決策失誤。基于如此考慮，基金不愿意冒這樣大的風(fēng)險(xiǎn)，最終放棄了認(rèn)購(gòu)。

　　在恒大運(yùn)籌上市同時(shí)，星河灣、龍湖地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)、香江國(guó)際、棕櫚泉、方圓地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)等企業(yè)也在籌劃上市，恒大的受挫，讓市場(chǎng)集體信心動(dòng)搖。

　　眾多企業(yè)遭受傳言困擾

　　在恒大上市未果之后，市場(chǎng)上關(guān)于各企業(yè)資金鏈的各種傳言開(kāi)始迅速流傳。

　　隨后，有媒體報(bào)道稱，去年年底開(kāi)始，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石、富力董事長(zhǎng)李思廉都接二連三說(shuō)到有關(guān)樓市“拐點(diǎn)”的言論，而最近SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更在其博客中拋出了“未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天”的觀點(diǎn)，認(rèn)為資金鏈緊張、負(fù)債超高將成為今年地產(chǎn)企業(yè)“百日劇變”的禍?zhǔn)祝@種情況即使大型地產(chǎn)集團(tuán)也不例外。報(bào)道當(dāng)中就舉了碧桂園的例子，指該公司截至去年年底的“現(xiàn)金只有約10.13億港元”。據(jù)碧桂園2007年年報(bào)數(shù)字顯示，該公司截至去年年底已取得土地使用權(quán)證的土地儲(chǔ)備達(dá)3800萬(wàn)平方米，加上在建建筑面積達(dá)998萬(wàn)平方米，10億港元的現(xiàn)金情況是不可能支撐4800萬(wàn)平方米的土地發(fā)展的。

　　市場(chǎng)信心開(kāi)始逐漸動(dòng)搖，在碧桂園、恒大地產(chǎn)遭遇市場(chǎng)懷疑后，廣東五虎的另外三家企業(yè)“富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂(lè)”也迅速被各種分析、傳言包圍。富力地產(chǎn)的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2007年該公司收購(gòu)?fù)恋毓策_(dá)20塊，共計(jì)1030萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備增加至2620萬(wàn)平方米。其貸款總額達(dá)199億元；應(yīng)付賬款達(dá)111億元（大部分為拖欠土地款），遞延稅項(xiàng)14億元；資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)140%，而其現(xiàn)金不足23億元。

　　和訊房產(chǎn)頻道方面統(tǒng)計(jì)了資產(chǎn)負(fù)債率最高的十家房地產(chǎn)企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）的資產(chǎn)負(fù)債率為76.94%；蘇寧環(huán)球（000718）的資產(chǎn)負(fù)債率為76.83%；富力地產(chǎn)（02777.HK）的資產(chǎn)負(fù)債率為76.70%；臥龍地產(chǎn)（600173）的資產(chǎn)負(fù)債率為75.54%；華發(fā)股份（600325）的資產(chǎn)負(fù)債率為75.46%；外高橋（600648）的資產(chǎn)負(fù)債率為73.62%；中江地產(chǎn)（600053）的資產(chǎn)負(fù)債率為72.99%；上海復(fù)地（02337.HK）的資產(chǎn)負(fù)債率為72.25%；蘇州高新（600736）的資產(chǎn)負(fù)債率為72.02%；園城股份（600766）的資產(chǎn)負(fù)債率為71.11%。

　　隨后各個(gè)網(wǎng)站開(kāi)始流傳萬(wàn)科、復(fù)地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)等國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊，壓力倍增的消息。

　　各企業(yè)紛紛重整信心

　　面對(duì)各種傳言，4月8日，碧桂園集團(tuán)發(fā)表聲明稱：近日，部分國(guó)內(nèi)媒體于報(bào)道房地產(chǎn)信息時(shí)，提及碧桂園現(xiàn)金情況，其報(bào)道金額欠準(zhǔn)確，據(jù)碧桂園不久前的2007年年報(bào)，該集團(tuán)去年年底前的現(xiàn)金流數(shù)目應(yīng)是95億元人民幣。

　　來(lái)自市場(chǎng)有關(guān)方面的信息顯示，恒大地產(chǎn)已經(jīng)以增發(fā)新股方式定向發(fā)售給國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者5億美元，這已經(jīng)是恒大地產(chǎn)的二次私募，而此前恒大地產(chǎn)分別有4億美元和4.3億美元的境外融資有美林、瑞信的參與。

　　恒大地產(chǎn)方面的有關(guān)信息也顯示，該集團(tuán)已經(jīng)與上海浦東發(fā)展銀行兩巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，于廣州簽署全面銀企戰(zhàn)略合作協(xié)定。浦發(fā)行承諾向集團(tuán)及全國(guó)各地子公司提供授信額度人民幣50億元，該款項(xiàng)將用于集團(tuán)各地項(xiàng)目的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要，重點(diǎn)支持集團(tuán)在全國(guó)各大中城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該集團(tuán)曾先后與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)光大銀行等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)定，獲得綜合授信額度超百億元。

　　針對(duì)近期外界一些關(guān)于富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率及資金壓力等方面的揣測(cè)，富力地產(chǎn)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行了說(shuō)明。由于富力旗下幾個(gè)大型投資物業(yè)都在今年才陸續(xù)落成并開(kāi)業(yè)，所以并未及時(shí)計(jì)入年報(bào)數(shù)據(jù)中，導(dǎo)致公司總資產(chǎn)價(jià)值被低估，負(fù)債比率因此偏高，以致市場(chǎng)擔(dān)心富力的資金狀況。隨著這些投資物業(yè)在今年上半年的全面開(kāi)放并被計(jì)入報(bào)表，預(yù)計(jì)從今年二季度開(kāi)始，公司負(fù)債比率就將下降至100%以下相對(duì)合理的位置。年報(bào)的數(shù)據(jù)只是反映某個(gè)靜態(tài)時(shí)間點(diǎn)的狀態(tài)，并不能真正反映公司實(shí)時(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

　　隨著目前富力旗下正在建設(shè)的這些投資型物業(yè)的陸續(xù)開(kāi)放，從2009年開(kāi)始，預(yù)計(jì)富力的年租金收入將達(dá)到25億元。目前富力主要依靠預(yù)售回款和銀行的資金運(yùn)作。如果集團(tuán)成功發(fā)行A股，將大大調(diào)低負(fù)債比率，但即使發(fā)行A股計(jì)劃稍緩，富力也有信心確保資金鏈的安全。

　　如果回歸A股成功，富力的資金環(huán)境會(huì)更為寬松。目前，富力的銷售狀況良好，一季度已實(shí)現(xiàn)35億的銷售回款。此外，富力已與銀行談妥了貸款償還事宜并將妥善處理，而土地款和工程款的支付主要集中在下半年。因此，即使不考慮A股因素，富力也有信心通過(guò)預(yù)售回款加銀行貸款的方式確保公司資金鏈的安全。

　　實(shí)際上，公司現(xiàn)在的資金壓力并不大，更不像外界猜測(cè)的那樣有多嚴(yán)重的問(wèn)題，資金風(fēng)險(xiǎn)都在公司可控范圍之內(nèi)。富力地產(chǎn)去年購(gòu)買了很多土地，今年沒(méi)有太大的計(jì)劃購(gòu)置新地。如果A股回歸成功，募集的資金也將用來(lái)發(fā)展現(xiàn)在的項(xiàng)目，而富力對(duì)現(xiàn)金回籠非常有信心。

　　房地產(chǎn)股票集體潰敗

　　盡管多家企業(yè)開(kāi)始著手提振市場(chǎng)信心，但市場(chǎng)投資者對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來(lái)越深感憂慮，從而導(dǎo)致拋盤瘋狂涌出，房地產(chǎn)板塊集體潰退，引領(lǐng)股市大跌。

　　4月中旬以后，部分房地產(chǎn)企業(yè)的股票就已經(jīng)結(jié)束了強(qiáng)勁反彈的走勢(shì)，開(kāi)始回落，經(jīng)過(guò)4月12日、13日周末兩天后，在各種消息的陸續(xù)傳播、發(fā)酵過(guò)程中，市場(chǎng)投資人的信心越來(lái)越受到考驗(yàn)，終于在4月14日、4月15日兩天開(kāi)始大規(guī)模潰敗，房地產(chǎn)股票連續(xù)暴跌。

　　4月14日，早市，有傳言稱，國(guó)家即將出臺(tái)新的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，即可能要組織對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行清查，并利用稅收等杠桿以及相關(guān)金融手段（加強(qiáng)按揭等審查的標(biāo)準(zhǔn)，使之更為嚴(yán)格）來(lái)對(duì)“投資性住房進(jìn)行系列限制”。

　　等到中午，傳言更加具體，有消息稱，國(guó)稅總局已經(jīng)出臺(tái)政策，要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率則與以往政策一致，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。”

　　在傳言的打擊下，兩市收盤時(shí)，共有三十多家房地產(chǎn)股票被打到了跌停板上，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等大型地產(chǎn)企業(yè)無(wú)一幸免。

　　各家大型房地產(chǎn)企業(yè)隨后迅速核查了相關(guān)傳言，對(duì)言之鑿鑿的稅收傳言尤其關(guān)注，各企業(yè)經(jīng)核查比對(duì)后，紛紛表示，新傳言的內(nèi)容，與目前正在執(zhí)行的房地產(chǎn)稅收政策并沒(méi)有太大區(qū)別，各家企業(yè)也都是按照季度繳納稅款的，傳言的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率也和以往政策一樣，未發(fā)生變化。如果按月征收的話，可能會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，但經(jīng)過(guò)各地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)部門的溝通情況看，按月征收的可能性并不大。

　　4月15日，央行等部門迅速澄清了傳言，但房地產(chǎn)股票依然跌勢(shì)不止，投資人信心極度渙散。

　　面對(duì)房地產(chǎn)股票的大跌，有基金經(jīng)理淡定表示，這兩天已經(jīng)陸續(xù)加倉(cāng)房地產(chǎn)股票，“不趁大跌買進(jìn)，那什么時(shí)候能低價(jià)買到這些籌碼呢？預(yù)計(jì)萬(wàn)科、天鴻、保利今年業(yè)績(jī)將繼續(xù)提升，好企業(yè)前景依然看好。”


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