主題：萬科A：項目轉讓以及資金鏈情況分析

東莞項目轉讓乃萬科為加快項目開工而正常商業行為，轉讓價格合理。北京萬信為萬科和外貿信托的合資公司，萬科持股比例為60%，而東莞市萬科置地公司為萬科和萬信的合資公司，東莞萬科持股比例為25%。也就是說整個項目萬科原有的持股比例為75%。萬科自去年摘得該地塊之后，由于當地居民對地塊補償存在異議，阻礙項目的正常開工，導致項目不能正常進行。萬科此次引入當地最具影響力的粵宏遠，正是希望借助于他的影響力能夠使得項目盡快早日開工。此次，粵宏遠獲得該項目50%，支付金額為500萬元。該項目注冊資金為1000萬，目前項目屬于前期，支付了部分的人工費用等，公司凈資產為900余萬，由于該項目土地為07年獲得，目前土地價格并未明顯溢價，因此，我們認為，該項目股權的轉讓，價格應該是比較合理的。

公司上海三項目主要是萬科尋求商業地塊項目合作開發。七寶53號地塊系公司04年獲取的項目，但是自項目獲取后，上海地鐵建設導致公司該項目遲遲未能動工，雖然目前地鐵已經建造完畢，但是由于政府對該地塊有了重新規劃為商業用地，因此，作為住宅開發為主的萬科，擬尋求合作伙伴開發該商業地塊；而浦東的地杰國際項目以及浦江鎮的翡翠別墅項目，該兩個項目商業用地面積較大，建筑面積分布為30萬平和10萬平，公司也有意向尋求合作伙伴。

目前萬科對幾塊商業地塊的合作方式并未確定，可能是直接進行項目地塊轉讓，或者待商業建成之后，再進行整體轉讓。

公司資金鏈情況良好。目前手頭的現金為156億左右，公司今年預計支付去年未付的地價款為200億左右，另外需要支付的相關的建安成本為200億左右，而公司全年的銷售回款預計為700億左右，因此，在不考慮新增負債，公司的經營活動的現金流為300億，足夠公司本年新增1000萬以上的土地儲備。

業績增速明顯，PE偏低，維持買入評級。我們認為，雖然今年整體市場存在一定的調整，但是萬科良好的區域布局以及產品業態決定了公司全年銷售依舊可以保持高速增長。我們維持對公司08年1.28元、09年1.88元的業績預測，我們認為，目前的股價基本處于歷史最低PE水平，有較強的安全邊際，維持買入評級。


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