主題：萬科A：項目轉(zhuǎn)讓以及資金鏈情況分析

東莞項目轉(zhuǎn)讓乃萬科為加快項目開工而正常商業(yè)行為，轉(zhuǎn)讓價格合理。北京萬信為萬科和外貿(mào)信托的合資公司，萬科持股比例為60%，而東莞市萬科置地公司為萬科和萬信的合資公司，東莞萬科持股比例為25%。也就是說整個項目萬科原有的持股比例為75%。萬科自去年摘得該地塊之后，由于當?shù)鼐用駥Φ貕K補償存在異議，阻礙項目的正常開工，導致項目不能正常進行。萬科此次引入當?shù)刈罹哂绊懥Φ幕浐赀h，正是希望借助于他的影響力能夠使得項目盡快早日開工。此次，粵宏遠獲得該項目50%，支付金額為500萬元。該項目注冊資金為1000萬，目前項目屬于前期，支付了部分的人工費用等，公司凈資產(chǎn)為900余萬，由于該項目土地為07年獲得，目前土地價格并未明顯溢價，因此，我們認為，該項目股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價格應該是比較合理的。

公司上海三項目主要是萬科尋求商業(yè)地塊項目合作開發(fā)。七寶53號地塊系公司04年獲取的項目，但是自項目獲取后，上海地鐵建設(shè)導致公司該項目遲遲未能動工，雖然目前地鐵已經(jīng)建造完畢，但是由于政府對該地塊有了重新規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，作為住宅開發(fā)為主的萬科，擬尋求合作伙伴開發(fā)該商業(yè)地塊；而浦東的地杰國際項目以及浦江鎮(zhèn)的翡翠別墅項目，該兩個項目商業(yè)用地面積較大，建筑面積分布為30萬平和10萬平，公司也有意向?qū)で蠛献骰锇椤?br />
目前萬科對幾塊商業(yè)地塊的合作方式并未確定，可能是直接進行項目地塊轉(zhuǎn)讓，或者待商業(yè)建成之后，再進行整體轉(zhuǎn)讓。

公司資金鏈情況良好。目前手頭的現(xiàn)金為156億左右，公司今年預計支付去年未付的地價款為200億左右，另外需要支付的相關(guān)的建安成本為200億左右，而公司全年的銷售回款預計為700億左右，因此，在不考慮新增負債，公司的經(jīng)營活動的現(xiàn)金流為300億，足夠公司本年新增1000萬以上的土地儲備。

業(yè)績增速明顯，PE偏低，維持買入評級。我們認為，雖然今年整體市場存在一定的調(diào)整，但是萬科良好的區(qū)域布局以及產(chǎn)品業(yè)態(tài)決定了公司全年銷售依舊可以保持高速增長。我們維持對公司08年1.28元、09年1.88元的業(yè)績預測，我們認為，目前的股價基本處于歷史最低PE水平，有較強的安全邊際，維持買入評級。


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