主題：萬科A：一季度業績大漲 增發態度曖昧

由于預告在前，萬科2008年一季度業績大漲確定無疑。4月25日，萬科公布的2008年一季報顯示：累計實現銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比增幅高達82.9％和119.1％?；谝患径却蠓鲩L的業績，以及2007年巨額已實現銷售未結轉的金額，萬科2008年的總體業績增長已有牢靠支撐。

　　“萬科現在的業績總體來說符合我們的預期，現在臨近五一，五一的銷售情況對于萬科來說會非常關鍵?！蹦郴鸾浝砀嬖V記者。

　　除此以外，對于今年的萬科而言，不確定的是，萬科是否會實施較大規模的股權性融資，即增發，這依然是一個待定的問題。

　　4月25日，萬科收報23.82元，漲7.44%。

　　首季增長

　　樓市清淡的觀望時節，2008年萬科業績大漲，直接原因是啟始于去年第四季度率先降價促銷。

　　盡管在房地產開發、運營的多個關鍵節點，萬科并非出類拔萃，但萬科對于宏觀形勢的預判，業內無出其右。

　　去年第四季度從深圳開始，樓市由旺銷進入價跌量縮的態勢，萬科率先降價促銷，成交量直接起底回升。

　　第一季度數據表明，萬科的銷售額增長82.9％，而銷售面積增長119.1％，這意味著銷售單價較去年下降近四成。

　　對于是否繼續降價促銷，萬科董秘肖莉表示，降價回籠資金已告一段落，目前沒有新的降價促銷計劃。

　　不再繼續降價促銷，原因有其二。一是通過降價促銷的試探，萬科已確認自住需求、剛性需求的堅實性，并認為市場已逐漸調整到位。

　　其一季報稱：“我們需要意識到，近期的市場表現，是一個在階段性調整過程中取得的業績，是一個在購房者普遍持審慎態度的氛圍中取得的業績，因而它更能彰顯自住需求、剛性需求的堅實性”。也就是說，觀望的淡市中一降價就迎來旺銷，說明需求大量存在，而且是剛性的，不怕你不買房。

　　而且，萬科對國內房地產市場的發展中長期內仍堅定看好。一季報表示：“從長遠看，正如萬科此前多次表達的那樣，決定住宅行業前景的各項基本要素并未發生任何根本性的轉變，中國住宅市場的未來前景依然值得堅定不移地看好”。

　　另一個重要原因是，萬科2008年的業績增長大局已定，即便今后三個季度市場相對平淡。

　　今年一季度，萬科已實現銷售額101億元，這部分銷售額今年內實現結轉當無問題。2007年，萬科尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計238.1 億元。也就是說，如果沒有特殊情況，這238.1億在今年實現結轉亦無問題。也就是說，至今年第一季度末，萬科至少可以結轉339.1億元。這一金額已與去年全年銷售額持平，后三季度的銷售就是增長。

　　增發待定

　　隨著股市轉淡，增發由去年的利好變成今年的利空，與中國平安(601318)(601318.SH)的不合時宜相比，萬科很知趣地對是否增發態度曖昧。

　　作為深市的第二只股票，萬科在中國股市浸淫十幾年，經驗非常老到。股市高漲時，萬科不失時機的大量增發，皆大歡喜。

　　過去兩年，萬科就通過定向增發融資42億，再通過公開增發融資約100億。

　　而多年以來，萬科還順應中國股市的特色，高比例送股，極少量分紅，擴大股本的同時，保留了大量的資本公積。

　　2008年，股市驟然轉入慘淡，中國平安等巨量增發議案引發市場擔憂，萬科的增發則一直引而不發，至今仍態度曖昧。

　　肖莉表示，目前，萬科現在資金充裕，的確還沒有增發融資計劃，至于年內是否實施股權性融資，無法確定。

　　根據萬科一季報，截至報告期末，公司持有現金156.3億，凈負債率為30.9%，充裕的流動性和合理的財務結構，為公司積極應對市場變化提供了充分的保障。

　　盡管強調其資金裕，但是萬科也同時表示，資金正成為制約住宅供應和行業發展的最大因素。對于房地產這個資金密集性行業，錢多是不燙手的，尤其是無需負擔財務成本的股權性融資。

　　可以確信，今年萬科是否實施股權性融資完全視乎股市行情的演變，市場轉旺，萬科增發融資未必不出手。只是去年萬科在31元的高位增發，截至目前，眾多機構、股民套牢，萬科今年的增發當然需要似乎市場與民意而定。




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