主題：房地產(chǎn)：成交同比有所下降 銷量符合預(yù)期

重點(diǎn)城市成交同比總體有所下降：從2、3月份全國主要城市房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的成交面積同比總體上有20-30%左右的下降，而房?jī)r(jià)的環(huán)比則漲跌不一；

第二套房信貸政策有所“放松”：近期一些銀行在執(zhí)行第二套房信貸政策上出現(xiàn)了一定的松動(dòng)，我們認(rèn)為這些銀行第二套房信貸政策“放松”合法合理；

重點(diǎn)公司動(dòng)向：萬科宣稱“房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年10月份以來的理性調(diào)整已經(jīng)結(jié)束，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走好”；保利地產(chǎn)可能要通過發(fā)行公司債進(jìn)行融資，規(guī)模不超過43億；招商地產(chǎn)繼續(xù)拿地，涉及總建面63萬平；金地集團(tuán)12億元公司債成功發(fā)行，票面利率為5.50%，債券期限8年；華發(fā)股份配股獲得正式批文；

房地產(chǎn)銷量符合預(yù)期：鑒于當(dāng)前主要城市房?jī)r(jià)同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計(jì)全年的成交量約為去年的70-80%左右；目前主要城市的銷量已經(jīng)約為去年同期的70%-80%左右，基本符合我們的預(yù)期；隨著2季度傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全國主要城市商品房的銷量將繼續(xù)上漲；

投資建議：在大盤未企穩(wěn)的情況下，我們建議投資者波段操作；我們繼續(xù)相對(duì)看好兩類股票：以招商地產(chǎn)為代表的股價(jià)低估的公司；業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。

一、重點(diǎn)城市成交情況

從2、3月份全國主要城市房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的成交面積同比總體上有20-30%左右的下降，而房?jī)r(jià)的環(huán)比則漲跌不一。

1、北京量跌價(jià)漲

3月份，北京一手住宅成交97.6萬平，同比下降25.1%，環(huán)比2月份上漲188.9%；

1-2月份，北京一手住宅成交均價(jià)為12161.3元/平，環(huán)比07年12月上漲2.1%；

3月底，北京一手住宅可售面積為1349.4萬平，同比下降11.1%，環(huán)比2月底下降0.4%。另外3月底一手住宅可售面積與07年一手住宅成交面積比例為0.71。

2、上海量平價(jià)跌

3月份，上海一手住宅成交179.9萬平，同比下降0.7%，環(huán)比2月份上漲159.8%；

1-2月份，上海一手住宅成交均價(jià)為8315.2元/平，同比上漲18.2%，環(huán)比07年12月下降24.9%；

3月底，上海一手住宅可售面積為541.7萬平，同比下降42.7%，環(huán)比2月底下降0.5%。另外3月底一手住宅可售面積與07年一手住宅成交面積比例為0.21。

3、深圳量?jī)r(jià)齊跌

3月份，深圳一手商品房成交32.5萬平，同比下降2.7%，環(huán)比2月份上漲345.6%；

3月份，深圳一手商品房成交均價(jià)為12453.2元/平，同比上漲12.1%，環(huán)比2月份下降14.2%；

3月底，深圳一手商品房可售面積為488.8萬平，同比上漲51.5%，環(huán)比2月底上漲1.0%。另外3月底一手商品房可售面積與07年一手住宅成交面積比例為1.1。

4、廣州量?jī)r(jià)齊跌

3月份，廣州一手住宅成交39.9萬平，同比下降33.2%，環(huán)比2月份上漲72.7%；

2月份，廣州一手住宅成交均價(jià)為9303元/平，同比上漲20.5%，環(huán)比1月下降4.7%。

5、珠海量跌價(jià)漲

1-2月份，珠海一手住宅成交17.6萬平，同比下降28.6%，環(huán)比07年12月份下降33.3%；

1-2月份，珠海一手住宅成交均價(jià)為6938.3元/平，同比上漲43.4%，環(huán)比07年12月份上漲7.2%。

6、天津量跌價(jià)漲

3月份，天津一手住宅成交34.6萬平，同比下降36.7%，環(huán)比2月份上漲72.4%；

3月份，天津一手住宅成交均價(jià)為6792.0元/平，同比上漲33.8%，環(huán)比2月份上漲17.3%。

7、杭州量跌價(jià)漲

3月份，杭州一手商品房成交22.4萬平，同比下降23.8%，環(huán)比2月份上漲20.1%；

3月底，杭州一手商品房可售面積為205.9萬平，同比下降10.2%，環(huán)比2月底上漲10.3%。

二、行業(yè)政策動(dòng)向

1、住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部取代原建設(shè)部

住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部取代原建設(shè)部。新上任的住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新指出，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，是為了深入推進(jìn)住房制度改革，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。主要職責(zé)是，擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場(chǎng)、建筑安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

　　我們認(rèn)為，住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建，恰恰與近期國家三番五次地提出“保障城市中低收入居民住房，‘居者有其屋’”的理念是相符合的?！白≌鼻爸?，這說明“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的首要任務(wù)是住房保障建設(shè)，主要保障城市中低收入居民的住房建設(shè)。

　　北京、上海、深圳、廣州等各大城市目前均已經(jīng)提出了自己的保障性住房計(jì)劃，我們認(rèn)為，這將有效地緩解中低收入階層的購房壓力，這從需求的層面緩和了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂“供求關(guān)系緊張”的局面。其次，從土地供給來說，國家首次將“城鄉(xiāng)”納入統(tǒng)一考慮，將有效地?cái)U(kuò)大土地的供給。

　　2、第二套房信貸政策有所“放松”

建行和招行第二套房信貸政策“放松”“傳聞”?！督?jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》報(bào)道稱，建設(shè)銀行對(duì)一直充滿爭(zhēng)議和猜測(cè)的“人均住房面積”已經(jīng)有了初步界定，即人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為26.6平方米；《新浪網(wǎng)》報(bào)道稱招商銀行的內(nèi)部房貸優(yōu)惠政策通知明確：若已經(jīng)將手頭房產(chǎn)出售，再購房將按照首套住房貸款政策執(zhí)行。根據(jù)這一條件，以自住為目的的換房客戶將不用擔(dān)心再次置業(yè)的高利率影響。

　　兩行第二套房信貸政策“放松”合法合理。第一，建行和招行的政策不違背央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》）；第二，促進(jìn)住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)符合銀行的切身利益；

建行和招行的政策并不違背《補(bǔ)充通知》?！堆a(bǔ)充通知》提出：第一，以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。家庭成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女；第二，對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。因此建行的政策符合《補(bǔ)充通知》的規(guī)定；另外，央行官員在答記者問的時(shí)候提出：“其余已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行”，這一政策并未出現(xiàn)在《補(bǔ)充通知》的正文中，只是央行官員在答記者問的時(shí)候提出來的。因此招行的政策并未違反《補(bǔ)充通知》的正文；

促進(jìn)住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)符合銀行的切身利益。從目前的情況來看，住房消費(fèi)信貸是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)增速下滑和高位的通脹預(yù)期下，保證和促進(jìn)住房消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)無疑符合銀行的切身利益。

三、重點(diǎn)公司動(dòng)向

1、萬科

3月21日，萬科在年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年10月份以來的理性調(diào)整已經(jīng)結(jié)束，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走好；

3月份，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積71.9萬平，銷售金額66.8億元。就銷售金額而言，同比增長(zhǎng)227.5%，環(huán)比增長(zhǎng)325.5%。我們認(rèn)為：萬科3月份良好的銷售主要是前期大力度的促銷措施所導(dǎo)致的，未來這一業(yè)績(jī)能否持續(xù)主要取決于促銷措施力度是否會(huì)持續(xù)；

此外，萬科3月份新增兩個(gè)項(xiàng)目，天津?yàn)I海新城東區(qū)項(xiàng)目和天津時(shí)尚廣場(chǎng)工公寓項(xiàng)目，計(jì)容積率建筑建面分別為4.5萬平和4.0萬平，項(xiàng)目總地價(jià)分別為1.7億和1.6億。

2、保利地產(chǎn)

保利地產(chǎn)可能要通過發(fā)行公司債進(jìn)行融資，規(guī)模不超過43億；

2月份保利銷售面積為16.6萬平，相應(yīng)的銷售金額為7.1億，分別環(huán)比增長(zhǎng)114.2%和環(huán)比下降17.7%。

3、招商地產(chǎn)

3月份，公司受讓上海招商奉瑞置業(yè)有限公司70%股權(quán)，相應(yīng)增加建筑面積10.9萬平的土地儲(chǔ)備；

3月份，北京昌平拿地，總建面52.3萬平，權(quán)益為50%。

4、金地集團(tuán)

12 億元公司債成功發(fā)行，票面利率為5.50%，債券期限8 年。

5、華發(fā)股份

4 月7 日公司配股獲得正式批文。

四、行業(yè)分析及投資建議

1、全年成交量總體將略有下降，目前成交量在迅速回升..鑒于當(dāng)前主要城市房?jī)r(jià)同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計(jì)全年的成交量約為去年的70-80%左右；

目前主要城市的銷量已經(jīng)約為去年同期的70%-80%左右，基本符合我們的預(yù)期；

隨著2季度傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全國主要城市商品房的銷量將繼續(xù)上漲。

　　2、投資建議

建議波段操作。在大盤未企穩(wěn)的情況下，我們繼續(xù)建議投資者波段操作；

我們繼續(xù)相對(duì)看好兩類股票：第一，以招商地產(chǎn)為代表的股價(jià)低估的公司。招地的RNAV為51.6元，目前公司股價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重低于其RNAV。而且招商地產(chǎn)已經(jīng)公布了再融資方案并且已經(jīng)經(jīng)歷了巨幅的下跌，股價(jià)已經(jīng)具有了很好的安全邊際；第二，業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)期看好區(qū)域的公司。例如華發(fā)股份，我們看好珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展前景并認(rèn)為珠海房?jī)r(jià)短期將繼續(xù)增長(zhǎng)。華發(fā)為珠海房地產(chǎn)的龍頭公司，值得長(zhǎng)期看好。

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