主題：萬科：一季度銷售數(shù)據(jù)說明什么

　　昨日，中國最大的房地產(chǎn)公司萬科披露了今年一季度的銷售簡報。綜合萬科一季度銷售情況和2007年相關(guān)數(shù)據(jù)，可以看出，中國房地產(chǎn)市場有回暖之勢。

　　簡報稱，公司一季度累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，分別比2007年同期增長82.9%和119.1%；其中3月份銷售面積為71.9萬平方米，銷售金額66.8億元，同比增速高達147.1%和227.5%。這就是說，公司1-2月份銷售面積僅42.6萬平方米，銷售金額34.2億元，銷售均價為8028元/平方米，而3月一個月的銷售相當(dāng)于一季度的66%，均價已迅速升至9290元/平方米(66.8億元/71.9萬平方米)，每平方米漲了1262元。當(dāng)然，銷售均價有所處城市、地段等因素，但一個月均價上漲1200多元，且是萬科這樣的大企業(yè)，不能不說是一個重要動向。

　　我們再拿萬科今年一季度的業(yè)績和去年同期進行比較。去年一季度萬科銷售房產(chǎn)62.6萬平方米，銷售金額46.1億元，均價7364元/平方米；而去年全年萬科銷售面積為613.7萬平方米，銷售金額523.6億元，均價8532元/平方米；今年一季度銷售均價又達8820元(101億元/114.5萬平方米)，比去年全年的8532元再漲3.37%。一季度向來是房產(chǎn)銷售淡季，去年一季度萬科銷售面積約占全年的10%(銷售金額只占8.8%)，若今年一季度占比也為10%，則萬科今年全年銷售有望達到1000億元，又將比去年的500多億元增長1倍。

　　近年來萬科業(yè)務(wù)發(fā)展極快，其總資產(chǎn)規(guī)模從2005年的220億元，到2006年的500億元，再到2007年的超過1000億元，每年翻番有余，但財務(wù)一直較為穩(wěn)健。萬科的資產(chǎn)和銷售結(jié)構(gòu)有三個特點：

　　一

　　是公司總資產(chǎn)中，有息負(fù)債不超過三分之一，2007年公司股東權(quán)益293億元，預(yù)收賬款216億元，有息負(fù)債250億元，權(quán)益加預(yù)收(預(yù)收其實也是權(quán)益)超過總資產(chǎn)(1000億元)的一半，有息負(fù)債占比為25%。二是存貨約占總資產(chǎn)的三分之二，存貨中土地儲備不超過總資產(chǎn)的三分之一。公司2007年存貨665億元，占總資產(chǎn)67%，其中土地儲備279億元，占比為27.85%；2006年公司500億元的總資產(chǎn)中，土地儲備為164億元，比例為32.8%，相較而言2007年已有所下降。三是商品房預(yù)收賬款相當(dāng)于當(dāng)年結(jié)算收入(營業(yè)收入)的5-6成，以便為下一年度的業(yè)績打好基礎(chǔ)，如2007年公司實現(xiàn)營業(yè)收入355億元，同時還有216億元的預(yù)收賬款，預(yù)收相當(dāng)于營收的61%。正是相對穩(wěn)健的財務(wù)，使萬科這樣的公司不懼調(diào)控，在房價總體上升的大背景下，保持著資產(chǎn)、銷售和利潤的高速增長。

　　萬科的銷售業(yè)績或許已給我們預(yù)示，對財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年很可能又會是一個好年景。



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