主題：萬科A：業(yè)績增長穩(wěn)定

06-07年資本融資141億元給萬科高速發(fā)展提供了歷史性發(fā)展機(jī)遇。07年公司的開發(fā)、銷售、竣工和結(jié)算量均創(chuàng)歷史最好水平。毛利率、凈利潤率和ROE分別提升1.93、1.12和2.07個百分點(diǎn)。市場份額從05年的0.91%提升07年的2.07%。07年公司銷售面積613.7萬平方米，同比增長90.1%，銷售金額523.6億元，同比增長146.6%。十年銷售收入復(fù)合增長率CAGR41.5%，近三年復(fù)合增長率CAGR93.5%。

　　萬科新開工面積由06年的501萬平米增加至777萬平米，增幅55 %，竣工面積445萬平，增幅36%。08年計(jì)劃新開工面積和竣工面積分別為848萬平方米和689萬平方米，同比增幅分別為9.18%（如市場平穩(wěn)發(fā)展，新開工可望達(dá)到1000萬平米，同比增長28.7%）和54.7%。開盤量達(dá)到150個，市場份額可望達(dá)到3%，提前實(shí)現(xiàn)5年戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)市場需求，并減少增值稅的負(fù)面影響，08年裝修房將占公寓房的80%，以抵消增值稅，提升凈利潤率。

　　07年結(jié)算面積394萬平米，同比增長36%，結(jié)算收入352億元，同比增長99%；結(jié)算收入增速遠(yuǎn)高于結(jié)算面積增速。營業(yè)收入和凈利潤分別達(dá)到355.3億元和48.4億元，同比增長98.3%、110.8%。07年末，尚有291萬平方米已售未竣工結(jié)算，合同金額238億元，為08年業(yè)績持續(xù)增長奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　07年公司執(zhí)行穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，剔除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率43.2%，財(cái)務(wù)杠桿處于安全邊際內(nèi)。與其它一線藍(lán)籌公司相比，其ROE、資本擴(kuò)張能力、償債能力、成本控制與營運(yùn)能力優(yōu)勢突出。

　　我們預(yù)計(jì)公司08年1季度累計(jì)銷售額為88.2億元，同比增長91%，驗(yàn)證了我們提出的在房價(jià)漲幅較大的背景下，開發(fā)商適當(dāng)促銷讓利，銷量能出來，盈利不受影響的判斷。公司在銷售淡季能取得如此的銷售業(yè)績再次說明強(qiáng)者恒強(qiáng)，此后的銷售季節(jié)更有利于公司業(yè)績的增長。

　　我們認(rèn)為，決定行業(yè)長期發(fā)展和短期波動的內(nèi)在規(guī)律和深層因素，并未發(fā)生根本改變，階段性理性調(diào)整不改變行業(yè)發(fā)展方向。未來只有真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能長存，只有轉(zhuǎn)化資源效率最高、以最低消耗創(chuàng)造最高性價(jià)比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終勝出。

　　遵循謹(jǐn)慎的原則，預(yù)計(jì)公司2008-2010年結(jié)算建筑面積600萬、950萬和1300萬平米，結(jié)算收入534億元、893億元和1250億元。預(yù)計(jì)在股本不擴(kuò)張的背景下，公司2008-2010年的ROE水平將提升至22.7%、27.8%和29.4%，若股本適度擴(kuò)張，ROE水平仍可維持16%左右的水平，業(yè)績?nèi)詫⒏咚僭鲩L。



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