主題：今年萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)量已經(jīng)是世界第一位

兩邊市場(chǎng)融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發(fā)展的階段、規(guī)模等，可能萬(wàn)科再發(fā)展兩年之后再上，說(shuō)不定就水到渠成了。

“現(xiàn)在我三分之一時(shí)間在山里，三分之一時(shí)間在國(guó)外考察，三分之一時(shí)間給自己，但作為董事長(zhǎng)，每年兩次的公司推廣我肯定要出面的，具體的事務(wù)是不管的。”王石笑著說(shuō)。

11月1日，王石在香港宣布萬(wàn)科啟用新標(biāo)識(shí)，本報(bào)記者在酒會(huì)間隙，對(duì)王石進(jìn)行了訪問(wèn)。

“萬(wàn)科不鼓勵(lì)炒房”

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科怎么看待炒房客？

王石：在高檔住宅方面，萬(wàn)科占的比例很小，同時(shí)萬(wàn)科也不鼓勵(lì)炒房。這不是說(shuō)你要炒房我們就不賣給你房子，但是我們?cè)诤贤?dāng)中是有一些限制，不鼓勵(lì)炒房。我們有一條規(guī)定，買了萬(wàn)科的房子，在房產(chǎn)證交給你之前，你要辦過(guò)戶手續(xù)萬(wàn)科是不給辦的。當(dāng)然，辦了房產(chǎn)證之后，你要炒那是你自己的事，跟萬(wàn)科沒(méi)有關(guān)系。

《21世紀(jì)》：怎么看待外國(guó)人到內(nèi)地炒房？國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企多少應(yīng)該歸因于海外炒家？

王石：現(xiàn)在這種勢(shì)頭還是有的，尤其人民幣升值吸引大量熱錢往里進(jìn)。海外購(gòu)房者不可能成為中國(guó)購(gòu)房的主力軍，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)也不可能是外資購(gòu)房者哄抬起來(lái)的，就連香港這么國(guó)際化的地方，你能說(shuō)香港的房?jī)r(jià)是外來(lái)投資者支撐的嗎？中環(huán)的高檔寫(xiě)字樓那些另當(dāng)別論，光看住宅的話，更多的還是當(dāng)?shù)刭?gòu)房者購(gòu)買，因?yàn)槿丝诒壤谀抢飻[著呢。

萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)是針對(duì)主流市場(chǎng)，當(dāng)然我們開(kāi)發(fā)的高檔住房，外來(lái)投資者占的比例可能達(dá)到20%，但主流市場(chǎng)一定不是他們。舉個(gè)例子，香港居民到深圳購(gòu)房的比例都不超過(guò)8%。
“香港上市一直都想”

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科發(fā)展到目前階段，對(duì)融資的需求是否迫切？

王石：信貸也是宏調(diào)的手段之一。萬(wàn)科已經(jīng)意識(shí)到，僅僅是靠國(guó)內(nèi)上市、靠銀行借貸，資金還是有問(wèn)題的，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)上市，融一次資要10-12個(gè)月。

2003年以前，萬(wàn)科的流動(dòng)資金當(dāng)中，70%是靠銀行，30%靠其他渠道，經(jīng)過(guò)這么多年的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、資金多元化，現(xiàn)在是倒過(guò)來(lái)了，30%依靠銀行，70%是其他資金，比如可轉(zhuǎn)債、與其他公司合作等多元化，所以現(xiàn)在銀根的緊縮對(duì)萬(wàn)科的影響是比較小的。從發(fā)展的節(jié)奏看，萬(wàn)科資金還是夠的，現(xiàn)在我們真正的負(fù)債才20%多。可能會(huì)考慮發(fā)一些公司債。

《21世紀(jì)》：是否考慮到香港上市？香港上市對(duì)萬(wàn)科意味著什么？

王石：香港是一個(gè)成熟的規(guī)范的國(guó)際化的市場(chǎng)，融資的效率比較高。萬(wàn)科到香港上市的想法是一直有，為什么一直沒(méi)有運(yùn)作呢，時(shí)機(jī)不成熟。但我們一直都在準(zhǔn)備著。兩邊市場(chǎng)融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發(fā)展的階段、規(guī)模等，可能萬(wàn)科再發(fā)展兩年之后再上，說(shuō)不定就水到渠成了。

“今年萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)量已經(jīng)是世界第一位”

《21世紀(jì)》：回顧來(lái)看，萬(wàn)科起家在深圳，后來(lái)為什么走出深圳發(fā)展？

王石：因?yàn)槿f(wàn)科在深圳沒(méi)有太大的發(fā)展空間了，所以要走出去，到全國(guó)。如果萬(wàn)科還是只留在深圳，而深圳的市場(chǎng)肯定沒(méi)有香港大，新鴻基作為曾經(jīng)世界第一大開(kāi)發(fā)商，它在香港都必須向內(nèi)地發(fā)展了，所以萬(wàn)科必須走向全國(guó)。以開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，今年萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)量就已經(jīng)是世界第一位。

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科是否考慮向海外擴(kuò)張？

王石：中國(guó)市場(chǎng)這么大，為什么要出去呢？現(xiàn)在證明，沒(méi)有跨國(guó)搞房地產(chǎn)公司成功的。但是我們希望資本是國(guó)際化的，人才是國(guó)際化的，技術(shù)要國(guó)際化的，但市場(chǎng)就是中國(guó)。但是香港不排除進(jìn)入，因?yàn)楝F(xiàn)在很多深圳的移民到香港去。

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科今后會(huì)不會(huì)發(fā)展高密度住宅？

王石：不是會(huì)不會(huì)發(fā)展高密度住宅的問(wèn)題，這是城市發(fā)展的需要，香港的房地產(chǎn)發(fā)展是國(guó)內(nèi)的趨勢(shì)。當(dāng)然密度可能沒(méi)有香港那么高。

“不要輕易和萬(wàn)科比”

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科的下一個(gè)目標(biāo)是什么？

王石：萬(wàn)科堅(jiān)持：第一，只做住宅，不會(huì)做商場(chǎng)，不會(huì)做寫(xiě)字樓，但小區(qū)的配套會(huì)做，但也不會(huì)超過(guò)10%，第二，要住宅產(chǎn)業(yè)化，萬(wàn)科真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)是2005年才開(kāi)始的。

《21世紀(jì)》：是否擔(dān)心別的發(fā)展商學(xué)萬(wàn)科？萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟在哪里？

王石：國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商跟萬(wàn)科根本不是在一個(gè)層次上，說(shuō)句很不客氣的話，在國(guó)內(nèi)，不要輕易和萬(wàn)科比，不是說(shuō)模式上抄不抄的意思，而是說(shuō)抄不抄得來(lái)的問(wèn)題，萬(wàn)科的路子非常正。

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科用什么樣的方式來(lái)保證這種競(jìng)爭(zhēng)力，保證別人抄不了萬(wàn)科？

王石：8年前我退去總經(jīng)理職務(wù)的時(shí)候，我說(shuō)過(guò)這樣一句話，我不當(dāng)總經(jīng)理了，我曾給萬(wàn)科帶來(lái)了什么？首先，選擇了一個(gè)行業(yè)；其次，建立了一個(gè)制度，就是現(xiàn)代企業(yè)制度；第三，培養(yǎng)了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，這是我的作用。

萬(wàn)科的整個(gè)團(tuán)隊(duì)、整個(gè)制度是非常清晰的，哪個(gè)企業(yè)有萬(wàn)科這么明晰？大部分企業(yè)搞房地產(chǎn)，一定是住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店一起來(lái)，這是香港房地產(chǎn)公司的模式，是新鴻基的模式，新世界的模式，不是萬(wàn)科的模式。不是說(shuō)香港的模式不好，這是兩個(gè)完全不同的邏輯。

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科的王石色彩是否還依然很濃？您個(gè)人的理想主義色彩似乎仍然是萬(wàn)科的一個(gè)醒目標(biāo)志。

王石：哪里，我已經(jīng)不管事了，不過(guò)形象上我露露面而已(笑)。理想主義已經(jīng)是萬(wàn)科的文化了，郁亮不是理想主義嗎？肖莉不是理想主義嗎？都是。
這樣說(shuō)吧，萬(wàn)科做得比你想象的還要好，但是，中國(guó)的企業(yè)發(fā)展特別快，很多地方也會(huì)很粗糙，這也是你想象不到的。所以萬(wàn)科是要想怎么加強(qiáng)管理，不要盲目地追求規(guī)模，中國(guó)的市場(chǎng)還是很粗放。可以說(shuō)，萬(wàn)科優(yōu)秀的方面，你想都想不到，但是粗糙的方面，你也想不到。(大笑)很優(yōu)秀的我們要保持，很粗糙的我們要趕快改。

《21世紀(jì)》：您現(xiàn)在怎么安排時(shí)間？

王石：我現(xiàn)在基本不管事了，這是萬(wàn)科和很多國(guó)內(nèi)公司不同的地方，國(guó)內(nèi)很多公司做得非常好，但是和一把手的關(guān)系非常非常大，一旦一把手不在了，公司就沒(méi)法確定了，但萬(wàn)科不是這樣。你看我現(xiàn)在都到處做廣告了。

《21世紀(jì)》：廣告收入也很多了吧？

王石：我的廣告收入都給萬(wàn)科做企業(yè)公民了，自己一分錢都沒(méi)要。剛做了平安，馬上中移動(dòng)的廣告又要恢復(fù)。我做的第一個(gè)廣告是摩托羅拉，在2001年，第二個(gè)是德國(guó)大眾，第三個(gè)是陸豐汽車，是民族品牌，我一分錢沒(méi)要。第四個(gè)是平安保險(xiǎn)。


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