主題：萬科A：融資和土地儲備保持業內優勢 推薦

　07 年公司凈利增長111%

　　公司公布年報07 年實現結算面積393.7 萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8 億元，同比增長99.1%，因此公司07 年的主營業務收入同比增長了98.3%，達到355.3 億元。毛利率受價格上漲的拉動，繼續由06 年的28.4%上升至07 年的30.4%，公司的凈利增幅達到111%為48.4 億元，全面攤薄的EPS 為0.70 元，07 年的凈資產收益率為16.55%較06 年提高了2 個百分點，符合市場預期。

　　銷售保持增長，市場份額擴大

　　07 年公司實現銷售面積613.7 萬平方米，比2006 年增長90.1%，銷售金額523.6 億元，比2006 年增長146.6%，占全國住宅市場的份額達到2.07%，較06 年的1.2%有快速增長進一步確立了市場領先優勢。雖然受宏觀調控影響，全國市場交易低迷，公司通過加強行銷等手段，今年前兩個月銷售面積達到42.6 萬平方米，同比增長27%。公司尚有290.9 萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計238.1 億元。

　　項目儲備和開發面積增速減慢

　　07 公司新增項目規劃建筑面積合計1,142 萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積934 萬平方米，較06 年同比下滑了5%，截至2007 年末，公司規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為1,821 萬平方米較06 年底僅增長18%。符合公司不主張過多的項目保有量，在市場調整過程中贏得主動的策略。

　　08 年開工面積低于預期，07 年公司完成新開工面積776.7 萬平方米，竣工面積445.3 萬平方米，分別比2006年增長55.2%和36.0%，08 年公司計劃的新開工面積和竣工面積分別為848 萬平方米和689 萬平方米，同比增速為9.2%和54.7%，開工增速有下降趨勢，將影響09和10 年的竣工結算面積。

　　公司評價與投資建議

　　鑒于公司的開發計劃低于我們預期，同時考慮市場價格波動，我們將公司08和09年的EPS預估下調至1.1元和1.6，下調公司12個月的目標價32元，約為08年和09年EPS的30倍PE和20倍PE,考慮到公司在融資和土地獲取方面的優勢，仍維持「增持」評級。



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