主題：房地產：政策市場齊轉暖

從宏觀政策看，相關政府官員在兩會期間明確表示，近期不會有新的針對房地產業的調控措施出臺。從行業的最近變化看，以上海為例，在度過了春節前后的成交萎靡期之后，住宅的銷售量明顯上升。在前期經歷深度調整后，房地產板塊面臨整體性投資機會，且長短皆相宜。就短期而已，目前行業估值具有較大的吸引力，而且政策和行業的齊齊轉暖，面臨極大的反彈機會。

近期出臺新的調控措施可能性極小

溫家寶總理在《政府工作報告》里面指出：“促進房地產業持續穩定健康發展”。而建設部黨委組書記、副部長姜偉新3月5日也在答記者問時表示：“在沒有出現必須要出臺政策的前提下，我們近期不會出臺新的調控政策”

房地產信托基金受追捧

房地產公司融資受限，房地產信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被業界關注。近期，國內各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產信托基金，保險公司也采用參股基金的方式投資房地產信托基金，相當數量海外資金投向房地產基金。據悉，北京國投和上海國投目前已經采用股權投資方式做成了幾只房地產信托基金。聯華信托正加緊備戰房地產投資信托基金，預計在今年上半年推出REITS 產品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項新的房地產基金，將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和REITs，其中部分資金將投資中國內地房地產市場。新加坡凱德置地、美國的EI、藍山等機構也以私募股權投資基金方式進入中國房地產行業。

宏觀經濟帶動房地產市場的發展

房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，屬于固定資產投資范疇，而宏觀經濟的高增長必然帶來高需求，就房地產來說，對土地資源的需求尤其顯著，而土地價格對房產的影響也是最直接的，因此，總體來看國民經濟的發展水平決定著房地產行業的發展水平。從國外的發展情況看，這種現象也較為明顯。

從我國來看，房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。從目前來看，我國房地產市場處于行業發展的景氣階段，隨著宏觀經濟的穩定增長，我國房地產市場在未來一段時期內仍將保持較快的發展速度。

堅實的需求仍未改變

從根本上看，我國住宅的需求的增長主要來自于人口紅利和城市化進程，以及人民幣升值所帶來的境內外投資需求，而不斷增長的經濟和國民收入則是購買力的保證。此次央行出臺對第二套房采取嚴格的界定標準，從某種程度上講，恰恰是正視供需矛盾的表現，但長期抑制需求顯然是不可取的，也與發展經濟提升人民生活品質的根本目的相違背。我們并不擔心在供不應求的背景下的階段性需求調控，長期的需求增長基礎仍然堅實。

人口紅利和城市化率

流動性過剩、RMB升值對房地產需求的影響

眾所周知，房地產不僅僅具有消費品的屬性，也具有投資品屬性，在流動性過剩背景下，房地產作為除證券外最主要的可供投資的產品，其價格無疑將得到支撐。

08年供應增長有限

由于過去兩年的調控沒有正視供不應求這一切實矛盾，使得05、06年的新開工面積增速放緩，直接導致07年住宅竣工面積增速大幅下滑。從目前的情況看，08年全國住宅竣工面積增速將有所回升，但持續性較難保證，且成本明顯。其中重點城市08年的供求矛盾依然存在。

一線城市仍是需求主力 二三線城市需求繼續提升

較高的收入水平和旺盛的外來需求，將推動一線城市（深圳，上海和北京）和經濟較發達地區（廣州，寧波，杭州，廈門，南京，青島，天津，沈陽等）需求的持續旺盛，未來一線城市仍將是需求的主力，而二三線城市需求繼續提升。大部分城市商品房毛利率處于上升趨勢，一線城市和三大經濟圈區域毛利水平較高。

投資策略

◆ 以成長性為核心，重點關注全國布局、成長動力強勁的行業龍頭，萬科A、金地集團和保利地產；
◆ 把握并購價值，重點關注有所低估的區域性龍頭企業，如棲霞建設和華發股份；
◆ 此外，一些處于轉折點、業績在08年以后會有大幅增長的公司也值得關注，如珠江實業和*ST廣廈。

重點公司點評

萬 科Ａ（000002）
公司為住宅物業開發與銷售的龍頭，現已形成 “3＋X”的布局，項目遍及全國30 多個城市，抵御區域范圍內波動風險的能力很強；公司土地儲備豐厚，戰略得當。目前，公司權益規劃建筑面積可以滿足未來2-3 年的開發需求。戰略上，管理層重視企業的成長質量和財務穩健性。壓縮開發周期，加速資金周轉，提高凈資產收益率，實現穩健而非盲目的擴張；銷售業績良好，為持續高增長奠定基礎。

保利地產（600048）
公司實際控制人中國保利集團公司具有極為獨特的政府背景，現為國務院國有資產監督管理委員會監管的178 家中央企業之一，也是資產超過百億的60 余家中央企業之一。公司土
地儲備面積1200 萬平方米以上，豐富的土地儲備資源成為公司未來幾年業績快速增長的堅實保障。

金地集團（600383）
公司致力于中高端房屋的開發和銷售，針對市中心和城郊客戶對象不同，開發了“國際”和“格林”兩個系列產品，受到市場的強烈追捧，目前已經形成房地產開發為核心業務，初步形成了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海區域為主，其他區域經濟中心城市(武漢、西安、沈陽)為輔的全國化發展布局，覆蓋的區域內積極拿地以增大土地儲備，以保證未來公司房地產開發實現快速增長。

招商地產（000024）
公司積極加大新項目儲備力度，1目前已在全國12個城市進行拓展，擁有項目儲備超過700萬平方米；除房地產開發外，公司業務還包含出租物業經營、供電供水和物業管理等。隨著租賃市場的發展，出租收入及利潤將保持持續穩定增長；此外，公司向大股東蛇口工業園定向增發順利實施。增發的實施將在補充公司開發資本的同時使大股東股權比例有所增加，加強了未來資產進一步整合的預期。




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