主題：9大地產(chǎn)商資金告急 241億公司債成“救命稻草”

　　“近期興起的公司債緩解了房企資金緊張的壓力，可能會成為它們的‘救命稻草’”，西南證券的債券研究員郇超對理財周報記者說。

　　自2007年以來，管理層實施了一系列宏觀調(diào)控政策，箭頭直指泛濫的流動性，直接的影響就是企業(yè)融資最大的來源銀行信貸被大幅度壓縮；同時，股市的持續(xù)下跌導致上市公司的股權(quán)融資難度大大增加。

　　目前來看，上市公司唯一比較“靠譜”的融資方式就是發(fā)行公司債了。房地產(chǎn)行業(yè)是公認的缺錢大戶，而地產(chǎn)公司對于公司債的“熱情”也是遠超其他行業(yè)。據(jù)理財周報的統(tǒng)計，目前已經(jīng)有9家A股以及H股房地產(chǎn)上市公司合計發(fā)行了241億元規(guī)模的公司債，是為債券二級市場上第一大權(quán)重行業(yè)。

　　“債券融資比股權(quán)融資在程序上更快捷、成功率更高，比銀行貸款成本更低、限制更少，因此公司債成為地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控背景下擴大資金鏈的首選”，郇超稱。

　　申銀萬國認為，2008年企業(yè)債和公司債的發(fā)行總規(guī)模還將再度躍升，總和有望達到3000億元到4000億元。而房地產(chǎn)公司無疑會是發(fā)債最為踴躍的一個群體。

　　房企舉債241億元

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2008年3月份以來，金地集團、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)共6家房企分別發(fā)行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元、12億的公司債。萬通地產(chǎn)以及在香港聯(lián)合交易所上市的首創(chuàng)置業(yè)也于近期公布了擬發(fā)行18億元、56億元、10億元公司債的方案。

　　這9家房企的公司債發(fā)行規(guī)模合計達到241億元，使房地產(chǎn)行業(yè)成為債券二級市場上第一大權(quán)重行業(yè)。而且，這些房地產(chǎn)公司已發(fā)行債券的票面利率均在5%以上，新湖中寶發(fā)行的08新湖債更以9%的票面利率創(chuàng)下公司債發(fā)行以來的新高。

　　“公司債的發(fā)行適合房企的現(xiàn)實需求，當前宏觀政策緊縮、房地產(chǎn)銷量下降、房企融資渠道減少，公司債發(fā)行可為房企開辟另外一個融資渠道。”國海證券債券分析師陳亮告訴理財周報記者。

　　據(jù)了解，地產(chǎn)公司發(fā)行公司債融資，早在去年就得到了監(jiān)管的支持和推動。2007年6月，中國銀監(jiān)會業(yè)務創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安就表示，今后地產(chǎn)企業(yè)融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權(quán)售讓”兩個極端，大型房企在投融資過程中應該考慮更多選擇一些中間產(chǎn)品，比如說公司債券。

　　“救命稻草”

　　由于票面利率很高，因此房企發(fā)行的公司債券受到了投資者的追捧。新湖中寶于2008年7月2日在網(wǎng)上發(fā)行的90萬手08新湖債發(fā)行僅17分鐘即告售罄，保利地產(chǎn)于7月21日發(fā)行的08保利債成交額也突破了8300萬。

　　國泰君安在今年6月份發(fā)布的一份研究報告中稱，假設2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%，則2008年萬科的資金缺口將達213億元。渤海證券則推測，在沒有考慮2008年新增工程款以及2008年新增借款的情況下，保利地產(chǎn)2008年的資金缺口為11億元。而在發(fā)行公司債之后，上述房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會得到明顯的緩解，比如保利地產(chǎn)的公司債規(guī)模就足以覆蓋機構(gòu)估算的資金缺口。

　　“特別是對于一線的房地產(chǎn)企業(yè)，公司債可能成為它們現(xiàn)時的‘救命稻草’?！臂ǔ硎?。

　　郇超認為，今年以來金地集團、新湖中寶、萬科、保利等公司債相繼獲準發(fā)行，可理解為政府正采取一系列的措施來維護地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性，減少房地產(chǎn)企業(yè)在銀行業(yè)中的呆壞賬，并通過支持地產(chǎn)行業(yè)的再融資，使得優(yōu)質(zhì)的一線房地產(chǎn)企業(yè)抓住這一整合的機會，推動行業(yè)集中度的提高。

　　覆蓋不到中小房企

　　不過，房企公司債的大量發(fā)行并不意味著所有的房地產(chǎn)公司都能因此受益，目前公司債獲準發(fā)行的房地產(chǎn)公司中，多為萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、中糧地產(chǎn)等一線房企，鮮有中小房企的身影。

　　據(jù)《公司債券發(fā)行試點辦法》規(guī)定，申請發(fā)行公司債的公司，其債券信用級別須經(jīng)資信評級機構(gòu)評級為良好；最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息；本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十。

　　這也就意味著，信用級別差和凈資產(chǎn)額偏低的房企較難通過公司債的發(fā)行審批，而中小型房企大多數(shù)屬于這類房企。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，通常信用評級并不是很高，加之其它條件的限制，真正能夠發(fā)行公司債的多是一線地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)中小房企目前還難從公司債的發(fā)行中分得一杯羹。

　　在緊縮的財政政策和銷量萎縮、房產(chǎn)商融資渠道減少的情況下，品牌的房地產(chǎn)商類似于保利地產(chǎn)、萬科等企業(yè)，發(fā)行公司債券或許有一定的成本優(yōu)勢，但其它房企公司債的承銷將面臨的市場考驗會相對嚴峻。長江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶坦言，總體而言房地產(chǎn)商的資金還是偏緊張的，而且一些小開發(fā)商遇到了很大的困難，甚至面臨停工的局面。



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