主題：2009年是萬科新時代的開端

　　對2008年充滿信心

　　記者：2008年萬科的銷售面積和銷售金額同比有所增加，但是相比2007年12月份下降卻很明顯，是否確如有些媒體報道的“萬科銷售遇阻”？

　　肖莉：房地產市場的成交量確實存在一定的季節性。受施工/推盤節奏、節假日安排等因素的影響，每年春節前后（1、2月份）通常都是供應和銷售淡季。

　　從萬科每月的銷售業績公告可以很清楚地看到，2007年1、2月份的銷售面積分別只占全年的3.4%和2.1%，銷售金額分別只占全年的3.2%和1.8%；而12月份的銷售面積和銷售金額則分別占全年的12.5%和11.8%。實際上，去年12月份的市場氣氛不可能好于去年1、2月份，但是銷售結果卻明顯比1、2月份強，這只能用行業特殊的季節規律來解釋。

　　因為有銷售的淡旺季，所以用1月份銷售數字來和上年12月份進行環比的意義不大。相對來說，和去年同期銷售情況進行同比要合理一些，但對預測全年的走勢，價值也不是很大。

　　市場正在進入理性調整期，這只是說，類似2007年二季度以來的那種恐慌性搶購現象將會終結，投資性購房比例偏高的情況將會得到矯正。但剛性需求并不會受到多少影響，真正自住需求的購買力依然堅實，萬科對2008年實現良好的銷售業績依然充滿信心。

　　記者：從去年的銷售數據看，萬科的平均售價是一個逐步上升的過程，但去年12月份以來月度平均價格明顯下降。萬科的銷售價格是否確實下調了一定的幅度？

　　肖莉：對住房價格影響最大的因素首先是地段，其次是產品類型。不同城市的住房，或者即使在同一個城市，不同地段、不同類型的住房，都存在相當大的價格差異。因此跨地域、多項目操作的住宅企業，其“銷售均價”受當期在售的樓盤組成比例影響很大，而各個時點在售樓盤的組成，偶然性因素起決定性作用。一般來說，除非用年度作為計算均價的時間尺度，否則“銷售均價”的參考意義不大。

　　不存在資金周轉問題

　　記者：2月28日公司表示將把部分募集資金暫時用于補充流動資金，除了提高資金利用率的考慮外，是否與公司資金周轉方面也有關系？公司對房地產企業資金緊張問題是怎樣一種判斷，是否已經有了很好的應對措施？

　　肖莉：萬科并不存在資金周轉的問題。資金將取代土地成為制約行業發展的主要瓶頸，這是萬科早在2006年就做出的判斷，公司也一直致力于拓寬各種融資渠道，以增強資金實力，過去幾年中，這一策略為公司的快速發展奠定了很好的基礎。

　　另一方面，萬科一貫秉持審慎的經營策略。去年市場還比較亢奮時，萬科已經預見到其中可能存在的風險，并據此做出實施更為穩健的財務策略的決策。例如，在中期報告中，我們明確指出：“萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，將在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發展策略，更為重視成長的質量和財務的穩健性。”

　　用專項募集資金補充流動資金主要是為了進一步提高資金的使用效率，加快公司的發展。因為募集資金的使用是由相關項目的進度決定的，而根據項目施工計劃，其中有超過9.8億元的資金在半年內都不會使用。

　　2009年萬科真正發力

　　記者：公司的郁亮總裁不久前接受有關媒體采訪時，都談到了萬科將成為千億規模公司的問題。王石董事長也曾談到，2006-2008年公司將進入一個高速發展期。這說明公司的管理層對于經營規模的進一步擴大有很明確的規劃。公司能否介紹一下這方面的情況？

　　肖莉：中國的房地產行業還處在一個比較初級的階段，在很多方面尚有待成熟，但我們也看到，這一情況正在發生全面而深刻的變化。從制度環境上看，不斷深入的宏觀調控將促進行業秩序的進一步規范；從居住模式上看，住房保障日益得到重視，未來將會出現廉租房、公共租賃住房、經濟適用房以及商品住房（包括限價商品房）多元并存的局面；從產品結構上看，中小套型的住宅供應比例將大幅度提高，購房者將更關注居住品質，精品中小戶型將成為未來市場決勝的關鍵；從生產方式上看，行業將由手工作坊式的傳統建造方式轉變為技術含量更高的工業化生產方式，產品質量和施工效率將獲得提高；從商業模式上看，行業資源將進一步得到整合，市場可能會出現大型綜合開發商、專業制造企業、金融企業和配套服務企業并存的局面，分工將更加精細化和專業化。

　　萬科很清楚地意識到，相對于短期內市場的起起伏伏，上述的變化才更為深遠。2006－2008年是萬科的快速發展期，這一發展基本是在原有的市場格局和經營模式下完成的，而2009年之后，萬科將和所有同行企業一起，在新的市場態勢下迎接新的挑戰。為了這一天，萬科已經做了很長時間的準備。所以我們說，2009年是萬科真正發力的時候。這句話，說的不是規模，不是簡單的數字，而是一個新時代的開端。



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