主題：中交地產收購母公司物業資產 央企整合加速？

中交地產股份有限公司（000736.SZ，以下簡稱“中交地產”）近日發布公告稱，擬向控股股東收購其所持有的物業公司100%股權。

　　消息發布后，中交地產股票連續2個交易日內（2024年9月13日、9月18日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20％。

　　《中國經營報》記者了解到，在宣布收購物業公司之際，中交地產董事長李永前提交書面辭職報告，在其任職期間，地產行業調整持續深入，中交地產已連續多年增收不增利，公司千億銷售目標漸行漸遠。壓在中交地產未來新任主帥肩上的擔子，顯然并不輕松。

　　收購物業公司

　　9月11日，中交地產發布公告稱，公司正籌劃以現金方式收購中國交通建設集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）及其下屬子公司持有的中交物業服務集團有限公司（以下簡稱“中交物業”）100%股權。

　　截至公告披露日，中交集團、中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產”）、中交一公局集團有限公司（以下簡稱“中交一公局”）及中交投資有限公司（以下簡稱“中交投資”）分別持有中交物業10%、51%、24%及15%股權。

　　據了解，中交集團是中交地產間接控股股東，是國內八大基建央企之一，主要從事交通基礎設施的投資、建設、運營，以及裝備制造、房地產及城市綜合開發等。

　　中交房地產是中交地產直接控股股東，也是中交集團為推進內部房地產板塊整合所設立的專業化子集團，旗下擁有綠城中國（03900.HK）與中交地產兩個上市平臺。

　　目前交易對價尚未披露，中交地產稱將采用自有資金方式支付。

　　待交易完成后，中交地產將持有中交物業100%的股權，中交物業將成為中交地產的全資并表子公司。

　　物業成房企轉型抓手

　　據了解，中交物業成立于2022年12月13日，注冊資本3億元。此前中交集團黨委副書記劉翔曾表示，組建中交物業是中交集團優化產業布局、增強發展后勁的關鍵一步。

　　根據中交物業此前官微，“走高質量上市發展之路”被寫進公司目標指引。控股股東中交房地產還曾在2022年12月23日通過官微發布了一則招聘公告，面向社會為中交物業征選一名副總經理，當時的條件中，除了工作經驗限制，“具有物業公司IPO經歷優先”也被寫進招聘條件中。隨后中交物業引入了明星職業經理人、龍湖智創生活前執行董事及首席運營官曾益明。

　　不過，中交物業在成立之時，國內物管企業獨立上市之路就已遇冷。據了解，在地產行業高歌猛進之時，房企紛紛拆分物管板塊尋求上市，以完善業務體系。回顧物企上市的幾個階段可以發現，房企分拆物業上市數量從2017年起出現明顯增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期間碧桂園服務（6098.HK）、融創服務（1516.HK）等頭部房企的物管板塊紛紛成功上市。

　　2020年上半年時，物管企業在資本市場獲得極高估值。但從當年下半年開始，房地產行業調整深入，物業股亦隨之開始出現回落，但彼時尋求上市依然是許多物企的首要選擇。

　　2021年上半年，依然不斷有物企嘗試沖刺上市，當年6月份，10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量紀錄。但從2021年下半年開始，受地產行業政策收緊和房企信用事件影響，港股物業板塊熱度也驟然下降，當年遞交招股書的物企等待審核時間明顯加長。

　　之后，隨著房企流動性危機頻發，不少企業紛紛拋售資產以求快速回籠資金，物管資產首當其沖。除了賣股引戰、抵押出售外，部分物企還為地產母公司進行財務擔保、直接借款、兜售資產，甚至還出現資金被母公司違規挪用的亂象。當時，業務獨立性一度成為物管行業關注的焦點。

　　然而，面對行業的持續下行，不少地產企業開發業務面臨虧損，資本市場上股價不斷走低。尋找新的增長曲線、謀求轉型，甚至剝離開發業務成為眾多房企不得不面對的現實。物管業務現金流相對穩定，被業內認為具有較強的抵御周期波動的屬性，重新成為房企轉型的一個抓手。

　　在中交地產宣布收購中交物業之前，行業已有類似案例。2022年5月，建發國際（1908.HK）收購建發物業（2156.HK） 35%股份，股權轉交后，建發物業再次成為建發國際的附屬公司，并實現并表。

　　今年5月27日，華發物業（00982.HK）宣布私有化退市計劃，而在此之前，其已經將股權轉回地產母公司，營收與利潤在華發股份（600325.SH）并表。華發股份稱華發物業完成退市私有化之后，可以更好地專注于長期戰略，更加精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合。

　　此外，去年3月份，珠江股份以28.04億元將所持有的房地產開發業務相關資產負債置出，同時作價7.79億元置入珠江實業集團及珠江健康合計持有的珠江城服100%股權。重組完成后，珠江股份從地產開發商變為物業管理及文體運營公司。

　　具體到中交物業，公開信息顯示，其依托于中交集團全產業鏈和綜合一體化服務，布局有“大城市服務”與“大交通服務”兩大賽道，業務范圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、空港六項核心主業。

　　根據中交房地產公布的數據，2023年其下屬物業管理營業收入5.07億元，較2022年增加1.74億元，物業管理營業成本4.05億元，較2022年增加1.11億元，主要是因為業務規模增長；物業管理毛利率20.06%，較2022年上升8.28%，主要是因為業務規模增長，人工成本增長緩慢。

　　今年上半年，中交房地產物管業務貢獻收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對應成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

　　據了解，中交地產此前也有少部分物管業務，去年其物業管理服務收入1065.21萬元，同比增加40.52%，不過僅占總收入的0.03%。

　　對于此次收購，中交地產表示，交易完成之后，公司將新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸，助力公司拓展輕資產業務。本次交易也符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃，有利于公司提升資產質量和盈利能力，增強抗風險能力和持續經營能力。

　　公告披露后，中交地產股價持續走高。9月12日收盤報7.42元／股，較前個交易日上漲3.78%；9月13日收盤報8.16元／股，上漲9.97%；9月18日當天漲停，收盤報8.98元/股。

　　記者就收購后的整合規劃聯系中交地產方面，對方表示暫以公告為準。

　　公司董事長辭職

　　在收購計劃公布兩日后，9月13日，中交地產發布公告稱，公司于9月12日收到董事長李永前的書面辭職報告，由于工作變動原因，其申請辭去董事長、董事會戰略與執行委員會、提名委員會委員職務。

　　關于新任董事長，中交地產表示將進行重新選舉產生。在此之前，李永前將繼續履行相應職務。

　　而在當天發布的另一份公告中，中交地產于表示已召開了第九屆董事會第41次會議，通過關于選舉郭主龍為董事會董事的決議，并將在9月30日舉行的股東臨時大會上進行審議。

　　與此同時，在9月12日，中交地產控股股東中交房地產也發布了董事長變更的公告。因工作需要，經中交集團研究決定，任命郭主龍為中交房地產董事、董事長及法定代表人；免去李永前董事長、董事、法定代表人的職務。據了解，郭主龍現為中交房地產的黨委書記，而此次任命或意味著其將對中交房地產黨政“一手抓”。

　　公開信息顯示，李永前于2014年入職中交集團，之后被派遣到綠城中國任職。在綠城中國任職期間，李永前見證了綠城中國銷售規模從幾百億到千億的突破，以及旗下代建業務綠城管理（9979.HK）上市。

　　2019年時，其從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任總裁職位，并于2020年年初出任中交地產董事長。其在任職初期就曾提出，要“復制綠城中國、創新中交地產”，并效仿其輕重資產并舉的開發模式。在開發業務上，2020年中交地產要沖刺500億元銷售額，到2023年要突破千億大關。

　　隨后，中交地產在土地市場高歌猛進，2020年共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。

　　但是，自2021年下半年以來，樓市情況急轉直下，各線城市銷售慘淡、房價不斷下行。與此同時，行業風險事件頻發，消費者購房意愿較低。

　　在此情況下，中交地產業績也如同其他同行企業一樣出現下滑。此外，因為前期拿地成本提高以及銷售端限價等因素影響，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母凈利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。去年實現營收324.68億元，同比下降15.59%，歸母凈利潤則虧損16.73億元。

　　前段時間發布的中期業績報告顯示，上半年，中交地產實現營收89.8億元，同比微增2.48%；歸母凈虧損9.83億元，同比虧損幅度擴大72.86%；利潤總額為-9.22億元。

　　今年1—6月，中交地產全口徑簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；簽約銷售金額81億元，同比減少62.26%；銷售回款113.4億元，較上年同期減少53.97%。

　　在現金流方面，上半年中交地產經營活動產生的現金流量凈額7.44億元，同比下降75.16%；期末現金及現金等價物余額為66.48億元，較上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地產后，曾有意推動公司代建業務發展。不過，該項業務目前在行業內并不突出。去年，中交地產代建業務新簽貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。而同期，綠城管理代建項目銷售額為1068億元，同比增長22.1%；銷售面積同比增長46.7%至861萬平方米。

　　記者就此次人事變動聯系中交地產方面，對方不予置評。

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