主題：房地產業喜憂參半

　4月10日人民幣首次“破7”以來又攀新高，人民幣升值對房地產行業究竟會產生怎樣的影響，利好抑或利空？

　　推動房地產價格上漲

　　人民幣升值意味著我國的經濟發展態勢好。近年來，由于我國宏觀經濟連續快速增長，使得我國城鎮居民的收入大大提高，其房屋的購買支付能力也在不斷提升。整體經濟向好，更能促進居民的財富需求力，房地產業的投資性需求拉大。據國家發改委發布的一份報告顯示，2007年1－11月，全國房地產市場呈現市場需求旺盛、以住房為主的房地產開發投資增速繼續加快和房價漲幅較高三大特點。

　　據某證券研究所綜合國家發改委、國家統計局發布的1、2月份全國70個大中城市房屋銷售價格數據來看，與一線城市截然相反，在三亞、西安、海口、合肥等二三線城市，新建住房銷售價格環比仍出現了小幅上漲。數據同時還顯示，二手房銷售價格環比漲幅靠前的主要也是一些像銀川、洛陽等二三線城市。由此可見，用于房地產行業的游資在不同級別的城市“游移”，但總體而言，投資房地產的熱錢從一定程度上來說在逐漸增多。

　　宏觀經濟發展，投資會隨之增加，企業也會加快擴大的步伐。因此，廠房、土地、辦公樓等需求上升，商業地產需求旺盛。人民幣升值以后，進口的商品價格下降，從而推動國內的商品價格隨之下降，國內的部分剩余貨幣就會將矛頭轉向保值增值的房地產市場，推高房地產價格上揚。

　　此外，人民幣升值有利于提高內資和外資對房地產的需求，特別是外資的需求效應遠遠大于內資的需求效應。人民幣升值使得大量外資涌入國內市場，提高了對房地產的投資需求，推動房地產價格上揚。

　　最近幾年我國的房地產始終在高位運行，為了抑制房價過快增長，2007年國家出臺了多方面調控措施，如國土資源部的39號令，指出要大量儲備土地、央行第十次上調存款準備金率及先后5次上調存貸款利率，這就增加了購房者的成本，對有意購房者的購房需求有一定程度的影響，以及《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺，在平抑房價上漲的同時，保障城市低收入家庭住房問題等等一系列措施。據業內專家分析，如果人民幣升值繼續推高房地產價格上揚，國家勢必會繼續加大對房價的宏觀調控力度。

　　房地產業面臨受損

　　業內專家分析，人民幣升值的最終影響取決于升值后宏觀經濟的走向如果宏觀經濟仍然能保持穩定高速增長那么人民幣升值對房地產是利好如果宏觀經濟出現衰退現象房地產業也將受到損害。

　　人多地少是我國的基本國情。而土地又是房地產開發的基礎，近年來，我國的耕地面積逐年減少，國家出臺了相關的調控措施，明確指出到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，可見，我國房地產用地的緊張局面將會在以后的很長一段時期內存在。

　　人民幣升值直接影響我國的出口，如果出口下降，就導致內需不足，從而經濟出現回落的現象，這對房地產市場來說會造成很大的負面影響。一些外貿出口企業很可能出現利潤下降的局面，繼而影響其商業用地的使用及投資等，這從一定程度上來說對商業地產也會形成相當的負面影響。

　　北京中原地產總裁李文杰表示“人民幣升值對房地產行業的影響是間接的，如果說有影響，也是負面的影響，對房地產公司來說是弊大于利的。”

　　如果貨幣持續過度升值，就會導致凈出口下降，經濟減速，外資對房地產的需求下降，從而導致房地產價格上漲的速度放緩。據相關專家分析，在人民幣升值的過程中，如果房價不斷上漲，就容易形成房地產泡沫，當幣值升到最高時，房價就會“漲停”，出口受到嚴重影響，外資需求下降，投資減少，整體經濟逐漸衰退，房地產泡沫隨之破裂，房價下降。此說法在過去曾得到證實，如韓國、日本、中國臺灣等地的情況就是如此。而這一泡沫周期要取決于人民幣的升值周期，例如日本是24年，1971年－1995年；中國臺灣是8年，從1985年－1992年；韓國是4年，1986年至1990年。

　　李文杰指出，這一形勢值得我國預見和做好充分準備，就長遠來看，人民幣的升值，匯率的調整，尤其是升值后期宏觀經濟的發展形勢，對房地產市場將會產生更加深遠的影響。



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